Лучшим подтверждением того, что покупатель гарантированно купит квартиру, является передача продавцу предоплаты. В случае с вторичным жильем деньги передаются гражданином лично. Если речь идет о квартире в новостройке, то средства переводятся девелоперу по «безналу». Поскольку здесь мало что зависит от покупателя, обратимся за подробными разъяснениями к экспертам АН Владис.





Основные понятия

Предоплата является частью основного платежа и рассчитывается на определенный срок. Ее можно передать и продавцу, и уполномоченному им лицу (в том числе и агентству). Это может быть аванс либо же задаток. На принципиальных отличиях указанных вариантов остановимся ниже.

Задаток и его особенности
Если в срыве сделки виновен Покупатель, то внесенная ранее сумма перейдет Продавцу. Если же виновной стороной оказался Продавец, тогда ему придется вернуть Покупателю его деньги (причем, в двойном размере).

Данная логика вполне объяснима, однако из-за опасения финансовой ответственности стороны редко пользуются соглашением о задатке. К примеру, агентства, принимающие от своего клиента предоплату, никогда не считают ее задатком. Поэтому привлечь их к финансовой ответственности практически невозможно.

Если понятие «задатка» закон регламентирует достаточно четко, то термин «аванс» точно не определен. Если в договоре предоплату не назвали «задатком», то полученная продавцом сумма будет считаться именно авансом.

Несколько слов об авансе
Такой вид предоплаты лишен обеспечительной функции. При срыве сделки (по любой причине) деньги просто будут возвращены Покупателю. Ни о какой ответственности сторон речь не идет.

Продавцы по понятным причинам избегают приема задатка. Они отдают предпочтение авансу, снабженному дополнительными условиями. Предварительно составляется Договор об авансе, в котором и упоминаются штрафные санкции, касающиеся Покупателя. Если тот необоснованно откажется от сделки, то аванс ему уже не вернут. Если же квартиру передумает продавать уже Продавец, то он лишь вернут Покупателю внесенный им аванс.

Покупка жилья и передача аванса
Физлица, действующие на вторичном рынке, произвольно составят для аванса договор (соглашение). Заверять его нотариально необязательно. Однако участие нотариуса все же осложнит Продавцу уход от ответственности.

В договоре следует указать:

- Сумму вносимой предоплаты;
- Сроки ее внесения;
- Адрес объекта;
- Цену квартиры;
- Сведения о сторонах (ФИО и данные паспортов).

Можно упомянуть и другие условия. Например, место, в котором осуществляются взаиморасчеты. Обязательно указываются те условия, при которых аванс будет возвращен (либо не возвращается), а также возможные санкции.

Вместо договора об авансе стороны могут пойти и на оформление ПДКП (Предварительного договора купли/продажи), где более детально расписываются условия сделки. К составлению ПДКП все чаще обращаются агентства.


Если одной из сторон является Девелопер, то он может настоять на составлении Договора о резервировании/бронировании квартиры. Содержание же указанного соглашения остается прежним. Поскольку самого предмета соглашения пока не существует, идентифицируется объект по проектной документации (а не по почтовому адресу).


Чтобы избежать выполнения ремонтных работ, представители ЖКХ напоминают жильцам о принадлежащих им правах собственности. По мнению УК, оплачивать квартирный ремонт надлежит именно владельцу недвижимости. Речь идет об установке (поверке) счетчиков, проведении капремонта и прочих процедурах. Спросим у представителей нижегородского агентства недвижимости Владис, насколько эти утверждения соответствуют действительности.





Что считается обязанностями управляющей компании?
Если владельцам квартиры и стоит соглашаться с мнением управляющей компании, то далеко не всегда. Подтверждается это и случаями из судебной практики, когда УК приходилось абсолютно бесплатно ремонтировать жилье.

Потолок
Споры по поводу ответственности за состояние потолка пришлось рассматривать Верховному суду. В УК категорически отказывались его восстанавливать, настаивая на ответственности собственников.

Действительно, при буквальном трактовании норм закона УК отвечает исключительно за общедомовое имущество – то есть за потолки, расположенные в подъездах. Однако с такой позицией не согласились ни в суде, ни в жилищной инспекции. Поскольку дом располагал деревянными потолками, то имеющийся слой штукатурки выполнял важнейшую функцию – защищал межэтажное перекрытие от влияния влаги и возможного действия огня. Суд признал штукатурку элементом плиты-перекрытия и обязал УК восстановить эту часть общедомового имущества (дело с номером 301-ЭС19-9701).

Балконы и лоджии
Эти конструкции стали предметом постоянного спора между УК и жильцами дома. Акценты в ситуации были расставлены ВС РФ. Верховный суд отнес эти несущие конструкции к разряду общедомового имущества и обязал УК его содержать. В сферу же интересов собственников квартир попала исключительно внутренняя отделка, к примеру, оконные рамы.

При разрушении балконной плиты восстанавливать ее следует именно управляющей компании. Этот вид ремонта является текущим, а значит, медлить с его проведением УК не имеет права. Если же полученная от жильцов заявка будет выполнена не своевременно, то УК придется выплатить им компенсацию (за моральный вред).

Батарея и полотенцесушители
Хотя указанные источники тепла и находятся в самой квартире, никто не освобождает УК от их обслуживания и ремонта. Если данные элементы пришли в негодность, то на управляющую компании накладывается обязанность их заменить.

При этом должны выполняться требования:

Состояние полотенцесушителя (батареи) признано аварийным;
Эти устройства и отопительная система самого дома являются одним целым (то есть отсоединить их от общедомовой сети невозможно).

Если из-за ненадлежащего состояния этих элементов возникнет протечка с последующим затоплением, то ответственность понесет именно управляющая компания. К собственнику жилья никаких претензий выдвигаться не должно.

Внутренняя отделка
Хотя данное имущество не принадлежит к общедомовому, УК все же придется его ремонтировать. Такая ответственность наступит у управляющей компании в том случае, если повреждения стен и потолка стали следствием плохого содержания общедомового имущества.

Так гражданину удалось выбить из УК средства на ремонт, доказав ее вину в появлении плесени. Поскольку обработка межпанельных швов много лет не выполнялась, стены постоянно промокали и, в конечном итоге, начали «цвести». Поскольку за состояние швов отвечает именно управляющая компания, суд обязал ее возместить жильцу ущерб.


Существует ли возможность продажи квартиры, дома, другой недвижимости родственникам? Такой вопрос часто задают риэлторам агентства недвижимости Владис клиенты. Можем сказать, что в законе не предусмотрено ограничений по таким сделкам. Собственник на общих основаниях собирает пакет документов и предоставляет соответствующим органам. Порядок проведения процедуры соответствует стандартному заключению договора купли-продажи. Но, как и любая другая операция с жильем, такая сделка имеет свои нюансы. О них нужно знать продавцу и покупателю.





О юридических тонкостях простым языком
Продажа и любая другая операция с квартирой возможна только в том случае, если у владельца есть на неё права. Поэтому, супруги могут друг другу продавать квартиру при условии, что квадратные метры принадлежат мужу или жене:

- одна из сторон получила жилье по наследству;
- квартира была куплена мужем или женой до брака.

Внимание! Если недвижимость была куплена одной из сторон уже после заключения брака, тогда продать можно только свою часть.

Чтобы получить право распоряжаться недвижимостью, нужно официально зарегистрировать сделку. В процессе регистрации продавец должен будет уплатить подоходный налог. Обе стороны имеют право получить налоговый вычет.

С уплатой НДФЛ проще родственникам: эти расходы им обойдутся дешевле или могут быть вообще отменены. Например, если сделка заключается между супругами, детьми и родителями, бабушками/дедушками.

Риэлторы агентства недвижимости Владис советуют обратить внимание! Чем ближе степень родства, тем меньший налог вам придется уплатить.

Не облагаются госпошлиной сделки с недвижимостью в таких случаях:
- если вы владеете квартирой или домом больше 3 лет;
- стоимость жилья меньше 1 млн. рублей.

Получение налогового вычета: кто имеет право на компенсацию
Специалисты агентства недвижимости "Владис" напоминают о том, что при оформлении сделки по купле-продаже квартиры можно получить налоговый вычет. Он рассчитывается, как 13% от заявленной стоимости объекта недвижимости. Но, по сумме не превышает 2 млн. рублей.

Получить вычет в момент продажи квартиры могут обе стороны при условии:

- наличия официального трудоустройства с ежемесячным - отчислением средств в бюджет;
- если пенсионеры, то не позже 3 лет с момента выхода на пенсию;
- несовершеннолетние владельца недвижимости (только через опекунов).

Обратите внимание, опекуны тоже должны иметь официальное трудоустройство.

Как продать свою долю родственнику
Даже если у квартиры несколько собственников, свою долю можно продать. Конечно, в первую очередь – родственникам-совладельцам. Для этого потребуется:

- отправить каждому официальное уведомление;
- указать, какая площадь, и по какому адресу продается;
- выставить цену, временные рамки.

Например, родственникам можно дать месяц, чтобы они решились на покупку. При этом нужно получить согласие на продажу от всех остальных совладельцев. Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, документ подписывается через опеку.

Агентство недвижимости "Владис"
Call-центр 8 (831) 235-00-00

Офис «Горьковский»
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru

Офис «Автозаводский»
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru

[1..3]